암울한 거제시 부동산 및 주택시장

거제시 아파트 등 부동산가격 급락이 심각합니다. 지난해 거제시 아파트는 24.23% 하락하여 전국에서 가장 큰 하락 폭을 기록했습니다. 두 번째로 많이 떨어진 울산 동구의 14.43%와 비교하면, 거제시 아파트값 폭락이 얼마나 심각한 상황인지 짐작할 수 있습니다. 물가인상 등을 고려치 않고도 거제시 아파트값은 2015년 2월의 최고점 대비 40% 이상 내렸습니다. 물가인상분을 고려하면 같은 기간 수도권 아파트 가격이 거의 2배 이상 오를 때, 거제시 아파트 가격은 10여년 동안 하나도 오르지 않은 것입니다. (참고자료1, 거제시 종합주택 매매가격지수)

조선산업 호경기 시절, 많은 거제시민이 평생을 모아온 돈뿐만 아니라 금융권 대출까지 받아 원룸, 오피스텔, 아파트 등에 투자하였는데 지금 많은 분이 투자원금의 보전은 고사하고, 대출이자를 막을 여력이 없어 생명 같은 자신의 재산을 경매로 넘겨야 하는 피눈물을 흘리고 있습니다. 또한, 부동산 가격의 하락은 소비감소와 지역 상권 위축 그리고 자영업 폐업에 따른 인구감소를 가져올 뿐만 아니라, 저소득층 가구의 대출금 거치 기간 및 만기 연장이 어려워지면서 가계경제를 위기에 빠트리고, 결국 아파트를 팔아야 하는 매물들이 늘면서 다시 아파트 가격을 더욱 하락시키는 악순환을 만들고 있습니다.

거제시 인구는 11월 말 주민등록 기준 24만 8,413명으로 올해 25만 명 선이 붕괴했습니다. 2016년 25만 7183명 대비 8,770명이 줄었습니다. 통상 거제시에 주민등록을 하지 않는 일시적인 조선 근로자들이나, 외국인들을 고려하면 3~4만 명이 줄었다는 것이 통설이며, 3만인 산청군이나 4만인 함양군 정도 군지역의 인구 전체가 줄어든 규모입니다.

2016년부터 2019년까지 우리 거제시의 줄어든 인구수를 1세대 당 평균인 2.5명으로 나누면 어림잡아 원룸 포함 15,000여 집이 공실이 된 것으로 추산됩니다. 거제지역 주택보급률은 2018년 5월 120%를 넘어섰습니다. 전국 평균 주택보급률 103.3%(2017년)를 훨씬 상회하는 거제시의 비정상적인 주택보급률을 낮추려는 노력이 절실합니다. 그래야 재산이라곤 집 한 채가 전부인 절대 다수 서민과 중산층들의 재산권을 지켜줄 수 있습니다.

명진 신도시, 시민 공론화 후 결정해도 늦지 않다.

10월 말 현재 거제시 미분양 아파트는 1,735 세대 입니다. 이중 분양 승인 후, 준공 전 미분양보다 공사 완료 후에도 미분양 상태로 있는 아파트는 1,477세대 입니다. 즉, 악성 미분양 아파트 매물이 전체의 85%를 넘는다는 뜻입니다. 전국 평균이 25% 전후인 것을 비교하면 거제시 아파트 분양시장이 얼마나 어려운지 알 수 있습니다. (참고자료2, 거제시 전체 미분양 현황) (참고자료3, 거제시 미분양 아파트 현황-업체별)

이뿐만 아니라 지구단위계획 및 도시개발사업으로 6개 단지 6,596세대가 지구단위계획 결정 및 도시개발사업시행자 지정을 받은 상태이고, 사곡 산단의 아파트 5,652세대 건설 계획 그리고 축구 경기장 34개를 합친 면적의 미니 신도시급 수양지구 도시개발사업도 전체 면적 중 절반 이상인 12만 9041㎡(60.5%)가 주거 용지이고, 이미 조합설립 인가 공고가 났습니다. (참고자료4, 기(旣) 사업 승인된 공동주택 현황)

또한, 고현만 1단계 매립지에 1,049 세대의 e편한세상 거제 유로 아일랜드가 분양 중이고, 2~3 단계도 향후 계획될 예정입니다. 그리고 장평 및 고현동 주공아파트 주택재개발 사업이 각각 817세대, 928세대가 기존 조합원분을 제외하고도 300세대 이상의 일반분양분을 포함하고 있습니다.

이처럼 어림짐작으로 계산해도 현재 거제시의 계획 중인 아파트 공급세대수가 2만 세대에 육박하며, 이들 아파트가 모두 준공된다면, 2020년경에는 최소한 1만 세대 이상의 아파트가 미분양 혹은 준공 후 미분양으로 남게 됩니다.(참고자료5, 기(旣) 추진중 공동주택사업 현황)

상황이 이런데도 변광용 거제시장은 경남개발공사가 약 8,105억 원을 투자해 오는 2025년까지 거제면 명진리 · 동부면 산촌리 일원 176만 7,000㎡(약 53만 5,000평)를 신도시로 개발한다고 지난 7월 발표했습니다. 2025년까지 약 8,000세대에서 10,000세대의 아파트를 추가로 짓겠다는 것으로 추론할 수 있습니다. (참고자료6, 경남개발공사 재무제표)

물론 거제시 인구가 2025년까지 30만을 넘어서게 되면 아무 문제가 없겠지만 이것을 가능하게 하려면 젊은 청장년 인구를 유입시킬 산업체 유치를 선행시켜야 합니다. 거제시에 갑자기 인구가 4~5만 이상이 유입될 산업이 뭐가 있습니까? 2025년까지 거제시 주택보급률을 150%에 육박시켜 수십 년 이상 거제시 아파트값, 주택값을 골병들게 만드는 일입니다. 명진 신도시 계획과 명진 KTX 역사 계획은 시민 공론화 후 결정해야 할 사안입니다.

거제시 주택가격 안정화 정책

살펴본 것처럼 거제시는 주택공급과잉 상태입니다.

거제시가 정책적으로 공동주택 공급관리를 해야 할 시급성이 있습니다. 주택사업승인에 주택보급률 연동제나, 실수요자 확인제도 등을 도입하는 공급관리정책을 시행하겠습니다.

그리고 거제시 주택기금을 신설하여 2030 청년 반값 원룸 제공 및 국토교통부의 행복주택 공급에 거제시 미분양 아파트를 반영하여 미분양 물량을 청년 주거복지 차원으로 전환하여 최단 시간 내에 소진토록 노력하겠습니다. 그다음 중요한 것은 도시계획 정책의 변경입니다.

2000년대 이전 공급된 많은 아파트는 지금 수요자의 눈높이를 충족시키지 못하고 있습니다. 주택보급률은 높지만 실제로 주택 수요자 입장에서 보면 마음에 드는 집은 소수에 불과한 것도 현실입니다. 무작정 신규 아파트 공급을 감소시키면 기존 주택의 노후화가 진행됨으로써 수요는 기존 아파트에 더 집중될 수밖에 없습니다.

서울시는 올해 3월 도심지 주택공급 확대 방안으로 상업 및 준주거 지역에 보다 많은 주택 공급을 위해 ‘서울시 도시계획 조례’를 개정했습니다. 우리 거제시도 주거, 직장, 상업 등 일상적인 도시기능을 기존 거제시 도시지역(상업지역·준주거지역) 내부에서 충족도록 유도하여 도시지역의 무분별한 확산을 억제하도록 해야 합니다. 이는 주거 수요가 높은 도시지역에 더 높은 용적률을 허용하는 밀집 개발을 통하여 교통의 효율성을 높이고, 에너지 소비를 줄여 자연을 보존하는 친환경적 도시를 개발하자는 미래지향적 개념입니다.

우리 거제시도 대우조선해양 · 삼성중공업 등 주요 직장부터 먼 곳에 공급된 아파트는 결국 통근 수요의 증가와 혼잡 및 외곽 지역 아파트 공급과잉이라는 부작용을 초래하게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 수요가 높은 지역에 더 많은 공급이 이루어질 수 있도록 더 높은 용적률을 허용해야 합니다. 다음 거제시 도시계획 조례의 변경에 이를 반드시 반영시켜야 합니다.

서민과 노년층의 마지막 재산인 단 한 채의 집값, 저 김범준이 반드시 지켜내겠습니다.

다시 한번 더 명진 신도시 계획, 명진 KTX 역사 계획 시민 공론화 절차를 요구합니다.  감사합니다.

제21대 국회의원 선거 거제시 선거구

자유한국당 국회의원 예비후보 김범준